Wer eine vermietete Immobilie als Altersvorsorge gekauft hat, der weiß: Steuerärger gibt es schnell. Denn was heute noch steuerlich anerkannt wurde, kann morgen schon abgelehnt werden. Das beste Beispiel ist eine neue Steuerfalle bei umfassenden Umbauten. Wer ein Haus oder eine Wohnung zur Vermietung kauft, steckt oft direkt nach dem Kauf viel Geld in die Immobilie, um sie zu einem besseren Mietzins loszuschlagen. Solche Kosten sind als Erhaltungsaufwand in der Regel sofort absetzbar, wenn sie nicht mehr als 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. Betragen die Kosten jedoch mehr als 15%, müssen sie gemeinsam mit den Anschaffungskosten über die Abschreibungsdauer des Gebäudes abgesetzt werden. Nach dem Einkommenssteuergesetz bleiben bei der Ermittlung der 15%-Grenze „Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen“ außer Betracht. Diese jährlich üblicherweise anfallenden Arbeiten sind vor allem die Schönheitsreparaturen, die regelmäßig anfallen, wie z.B. Tapezieren oder Streichen.

Steuerfalle Renovierung

Der Bundesfinanzhof (AZ: IX R 20/08) hat diese Regelung jedoch ausgehölt. Denn auch wenn steuerlich relevanter Erhaltungsaufwand grundsätzlich nicht mit in die 15%-Grenze einbezogen werden kann, gilt das nicht, wenn diese Schönheitsreparaturen nicht losgelöst von anderen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Fallen diese Arbeiten in den ersten 3 Jahren im Zusammenhang mit umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an, müssen die Kosten abgeschrieben werden, wenn insgesamt die 15%-Grenze überschritten wird. Die Bundesrichter begründen das damit, dass es sich um eine einheitliche Baumaßnahme handelt und die einzelnen Arbeiten nicht separat betrachtet werden können. Die Folge: Wird eine Wohnung umfassend renoviert, sollten die Gesamtkosten unterhalb der 15%-Grenze bleiben – sonst müssen die Kosten abgeschrieben werden und wirken sich steuerlich kaum aus.

Leer stehende Immobilien können teuer werden

Ein weiteres Problem gibt es mit leerstehenden Immobilien. Wenn eine Immobilie wegen umfangreicher Renovierungskosten längere Zeit leer steht, muss das Finanzamt die laufenden Kosten als Werbungskosten dennoch anerkennen. Das Problem: Die Vermieter müssen ernsthafte Vermietungsbemühungen nachweisen. Denn wer sich nicht ernsthaft um einen Mieter bemüht, darf keine Werbungskosten für eine unvermietete Wohnung geltend machen. Das hat das Thüringer Finanzgericht (AZ: 3 K 285/10) entschieden. In dem Fall hatte der Vermieter lediglich im Supermarkt einige Zettel ausgehängt und in der regionalen Tageszeitung mit einer nichtssagenden Anzeige geworben. Die Richter mochten darin keine ernsthafte Vermietungsabsicht entdecken, zumal der Mann eine gründlich sanierte Vier-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Stellplatz in einem Jugendstilhaus vermieten wollte. Damit wurden die Werbungskosten des Mannes steuerlich nicht anerkannt. Dabei hatte der Bundesfinanzhof (AZ: IX R 30/05) unlängst entschieden, dass Vermietungsverluste bei leerstehenden Immobilien auch dann absetzbar sein müssen, wenn gar nicht absehbar ist, ob und wann die Räume für eine Vermietung wieder genutzt werden können. Der Eigentümer, so die Begründung damals, darf nämlich alleine entscheiden, wie schnell oder langsam er eine Renovierung durchführt, und ob er diese Renovierung selbst oder mit Fremdfirmen erledigt.

Ein Urteil, das Steuern sparen hilft

Wer sich vor Rentenbeginn zum Kauf einer Immobilie entscheidet, kann auf ein anderes Urteil zählen. Denn wenn beim Kauf einer Immobilie der Käufer dem Verkäufer ein Disagio erstattet, kann er diese Kosten als Werbungskosten geltend machen. Das geht zumindest dann, wenn man als Käufer unabhängig vom Kaufvertrag der Immobilie vereinbart, dass man die Finanzierungskonditionen des Verkäufers übernehmen will. In dem vor dem Bundesfinanzhof (AZ: IX R 40/08) entschiedenen Fall hatte ein Mann das Disagio übernommen, um in den Genuss eines günstigen Zinssatzes zu kommen, denn bei einem neu verhandelten Darlehensvertrag hätte der Käufer deutlich höhere Zinsen entrichten müssen. Außerdem sollte die Wohnung ursprünglich auch tatsächlich den später bezahlten Kaufpreis kosten, so dass das Disagio auch kein versteckter Preisnachlass war.

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